2021年9月1日起實施《中華人民共和國契稅法》

定義解讀

轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指：

1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈予、互換；不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

2.房屋買賣、贈與、互換。

以作價投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎勵等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當依照本法規(guī)定征收契稅。

契稅具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報同級人民代表大會常務(wù)委員會決定，并報全國人民代表大會常務(wù)委員會和國務(wù)院備案。

省、自治區(qū)、直轄市可以依照前款規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。

計稅依據(jù)：成交價格&互換差額

1.為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應(yīng)的價款。

2.為所交換的土地使用權(quán)、房屋價格的差額。

3.為稅務(wù)機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。

納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定核定。

契稅的應(yīng)納稅額=計稅依據(jù) X 具體適用稅率

免征、減征契稅 六大免征事項

1.國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施。

2.非營利性的學校、醫(yī)療機構(gòu)、社會福利機構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助。

3.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)。

4.婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬。

5.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬。

6.依照法律規(guī)定應(yīng)當予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館和國際組織駐華代表機構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬。

省、自治區(qū)、直轄市可以決定免征、減征項目

1.因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬。

2.因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬。

納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當日 or 納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當日。

政策解讀

1.為什么契稅申報的基本單位是不動產(chǎn)單元？

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實施細則規(guī)定，不動產(chǎn)單元是權(quán)屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間，且不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。為進一步提升契稅納稅申報的規(guī)范性，便于納稅人理解和辦理，并與不動產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一銜接，《公告》明確了納稅人申報契稅的基本單位為不動產(chǎn)單元。

因共有不動產(chǎn)份額變化或者增減共有人導致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，納稅人也應(yīng)以不動產(chǎn)單元為單位申報契稅。

2.以作價投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎勵等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬應(yīng)申報契稅的，如何確定適用稅率、計稅依據(jù)等？

為方便納稅人確定上述應(yīng)稅行為契稅申報的適用稅率、計稅依據(jù)等，《公告》明確，以作價投資（入股）、償還債務(wù)等應(yīng)交付經(jīng)濟利益的方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，參照土地使用權(quán)出讓、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率、計稅依據(jù)等。以劃轉(zhuǎn)、獎勵等沒有價格的方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，參照土地使用權(quán)或房屋贈與確定契稅適用稅率、計稅依據(jù)等。

3.契稅計稅依據(jù)不包括增值稅具體指什么？

一是土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，承受方計征契稅的成交價格不含增值稅；實際取得增值稅發(fā)票的，成交價格以發(fā)票上注明的不含稅價格確定。

二是土地使用權(quán)互換、房屋互換的，應(yīng)分別確定互換土地使用權(quán)、房屋的不含稅價格，再確定互換價格的差額。

三是土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為的，稅務(wù)機關(guān)核定的契稅計稅價格為不含增值稅價格。

需要說明的是，土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓方免征增值稅的，承受方計征契稅的成交價格不扣減增值稅額。