2021年9月1日起實施《中華人民共和國契稅法》

定義解讀

轉移土地、房屋權屬是指：

1.土地使用權轉讓，包括出售、贈予、互換；不包括土地承包經營權和土地經營權的轉移。

2.房屋買賣、贈與、互換。

以作價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的，應當依照本法規定征收契稅。

契稅具體適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的稅率幅度內提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

省、自治區、直轄市可以依照前款規定的程序對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。

計稅依據：成交價格&互換差額

1.為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款。

2.為所交換的土地使用權、房屋價格的差額。

3.為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。

納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定核定。

契稅的應納稅額=計稅依據 X 具體適用稅率

免征、減征契稅 六大免征事項

1.國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、軍事設施。

2.非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、養老、救助。

3.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產。

4.婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬。

5.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬。

6.依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。

省、自治區、直轄市可以決定免征、減征項目

1.因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權屬。

2.因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬。

納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日 or 納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日。

政策解讀

1.為什么契稅申報的基本單位是不動產單元？

根據《不動產登記暫行條例》及其實施細則規定，不動產單元是權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間，且不動產單元具有唯一編碼。為進一步提升契稅納稅申報的規范性，便于納稅人理解和辦理，并與不動產登記有關規定統一銜接，《公告》明確了納稅人申報契稅的基本單位為不動產單元。

因共有不動產份額變化或者增減共有人導致土地、房屋權屬轉移的，納稅人也應以不動產單元為單位申報契稅。

2.以作價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬應申報契稅的，如何確定適用稅率、計稅依據等？

為方便納稅人確定上述應稅行為契稅申報的適用稅率、計稅依據等，《公告》明確，以作價投資（入股）、償還債務等應交付經濟利益的方式轉移土地、房屋權屬的，參照土地使用權出讓、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率、計稅依據等。以劃轉、獎勵等沒有價格的方式轉移土地、房屋權屬的，參照土地使用權或房屋贈與確定契稅適用稅率、計稅依據等。

3.契稅計稅依據不包括增值稅具體指什么？

一是土地使用權出售、房屋買賣的，承受方計征契稅的成交價格不含增值稅；實際取得增值稅發票的，成交價格以發票上注明的不含稅價格確定。

二是土地使用權互換、房屋互換的，應分別確定互換土地使用權、房屋的不含稅價格，再確定互換價格的差額。

三是土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為的，稅務機關核定的契稅計稅價格為不含增值稅價格。

需要說明的是，土地、房屋權屬轉讓方免征增值稅的，承受方計征契稅的成交價格不扣減增值稅額。